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Créer une SCI en pratique



La société civile immobilière (SCI) est un outil juridique qui permet d'optimiser la gestion et la transmission de ses biens. L'avantage se chiffre en bonus fiscaux et en facilité technique au quotidien.

Une SCI a pour but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers (achat, location...). L'objectif d'une SCI est de créer une structure juridique. Elle n'a pas vocation à faire du commerce.

Elle ne peut ainsi être créée à seule fin d'acheter et de vendre un bien pour en tirer profit. Elle est constituée par deux personnes au moins d'une même famille le plus souvent et doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés. La loi n'exige aucun minimum de fonds pour la création.

Pourquoi créer une SCI

Les principaux cas qui mènent à la création d'une SCI sont lorsque :

plusieurs personnes souhaitent acquérir un bien ensemble sans passer par les contraintes de l'indivision. En effet, en créant une SCI, la valeur totale du bien est divisée en parts sociales. En cas de désaccord le bien n'aura pas à être vendu pour être partager en plusieurs parts.


un commerçant, un industriel, un artisan, un entrepreneur ou un professionnel libéral veut dissocier son patrimoine personnel de celui de son entreprise.


un propriétaire souhaite protéger un concubin en cas de famille recomposée.


plusieurs enfants d'une même famille souhaitent conserver un bien de famille sur plusieurs générations.
Avantages fiscaux d'une SCI

La SCI permet en cas de donation de parts de fixer les droits de mutation à titre gratuit à partir de la valeur nette des parts soit la valeur brute du bien diminuée du montant des investissements réalisés sur le bien.

Une SCI permet également de vendre un immeuble locatif à ses enfants. Le montage consiste à ce que les parents vendent leur bien à une SCI détenue par leurs enfants qui l'achètera avec un emprunt générant des déficits fonciers.

Le revenu locatif couvrant les mensualités du prêt, le bien changera de main en échappant aux prélèvements sur la succession. Dans le même temps, l'argent de la vente pourra être placé par les parents sur une assurance vie au bénéfice des enfants exonérés d'impôts.

Le saviez-vous ?

La création d'une SCI se fait sous seing privé : l'assistance d'un notaire ou d'un avocat n'est nullement nécessaire mais toutefois vivement conseillée en cas de montage complexe.