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Calculer son échéance



Calculer l'échéance d'un prêt immobilier revient à définir son taux effort d'emprunt actuel mais aussi future. Des normes sont en vigueur pour mieux orienter les candidats à la propriété et ainsi faciliter le montage financier global du projet immobilier.

En premier lieu, pour calculer une échéance, il convient de savoir que les mensualités de remboursement, c'est-à-dire le montant mensuel que consacré au remboursement des prêts ne doit pas, en principe, dépasser le tiers du revenu mensuel.

Calcul des revenus et du taux d'effort

Les revenus sont constitués des salaires nets perçus chaque mois. A ces revenus peuvent s'ajouter le cas échéant des pensions ou des rentes mais en aucun cas des prestations familiales liées à la présence d'enfants dans le foyer.

Pour calculer la capacité de remboursement des emprunts, il convient ensuite de déduire des revenus obtenus toutes les charges du ménage et notamment les remboursements de crédits à la consommation en cours (voiture, appareils ménagers, meubles...), les pensions alimentaires que vous devez éventuellement verser (divorce, ascendants ou descendants à charge).

Le remboursement d'un loyer n'est pas à ôter puisqu'a priori, en achetant une maison, le montant du loyer est remplacer par les mensualités du crédit immobilier.

Exemple : Madame gagne un salaire net de 1200 € mensuels. Monsieur gagne 2000 € mensuels. Le remboursement d'un crédit en cours pour la voiture s'élève à 300 € par mois. Monsieur est divorcé, il doit reverser à son ex-épouse une pension alimentaire de 400 €.

Les revenus cumulés sont de 3200 €. Les charges à déduire sont de 400 € hors emprunt. Il reste donc 2800 € disponibles par mois pour le remboursement de la voiture et d'un futur prêt immobilier.

Sachant que le remboursement des prêts ne doit pas dépasser 30% des revenus nets, le couple dispose de 840 € pour rembourser les deux prêts. Il reste donc à l'issue du calcul seulement 540 € pour payer les mensualités du crédit immobilier.

Apport personnel et prix du bien

Le montant de l'échéance possible est donc désormais bien bordé. Dans notre exemple, l'échéance au maximum ne devra pas dépasser 540 € par mois jusqu'au total remboursement de la voiture, puis 840 €.

Il convient maintenant de déterminer la part de l'apport personnel. Généralement, cette part est au moins égale à 10% du prix total du bien immobilier.

Dans notre exemple, le couple dispose de 20 000 € d'économie d'épargne et de 50 000 € reçus en héritage par Madame. Ces deux sommes cumulées permettent de disposer d'un apport personnel de 70 000 €.

Si le couple veut acheter un appartement d'un prix net (prix du bien + frais de notaire + frais d'hypothèque+frais d'assurance) de 150 000 €, il va devoir prendre un prêt immobilier de 80 000 €.

Des taux d'intérêts croissants sur la durée

Pour calculer une échéance finement, il est ensuite nécessaire de savoir que les taux d'emprunt vont croissants en fonction de la durée d'emprunt.

Un prêt de 80 000 € dans notre exemple reviendra ainsi à débourser près de 44 000 € d'intérêt s'il est pris sur 20 ans (taux moyen de 4,70% hors assurance) pour des mensualités de 540 €.

Si le prêt est pris sur 10 ans, le coût de l'emprunt va descendre à 22 600 € (taux moyen de 4,55% hors assurance) mais les mensualités vont grimper à plus de 850 €. Ces taux sont évidemment ceux des prêts classiques des établissements bancaires.

Autant que possible, pour économiser sur les intérêts, il est donc vital d'aller à la pêche aux petits prêts (Taux Zéro, PLS, PLI, PASS...).